Con la sentenza n. 17802 del 4 giugno 2026, la Corte di Cassazione torna a pronunciarsi sul recesso anticipato del conduttore nelle locazioni ad uso diverso dall’abitazione, fornendo importanti chiarimenti sull’interpretazione dell’art. 27, comma 8, della legge n. 392/1978.
La disposizione riconosce al conduttore la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto, con un preavviso di almeno sei mesi, quando ricorrano gravi motivi sopravvenuti. Si tratta di un recesso previsto direttamente dalla legge e non di una facoltà rimessa all’autonomia contrattuale delle parti. Proprio perché costituisce un’eccezione al principio di vincolatività del contratto sancito dall’art. 1372 c.c., la giurisprudenza ha sempre interpretato in modo estremamente rigoroso i presupposti richiesti dalla norma al fine di ritenere integrati i “gravi motivi”.
La vicenda esaminata dalla Suprema Corte riguardava una banca che, a seguito della fusione per incorporazione di un altro istituto di credito, aveva avviato una riorganizzazione della propria rete territoriale, chiudendo una filiale situata nelle immediate vicinanze di un’altra appartenente alla banca incorporante. La società proprietaria dell’immobile aveva contestato la legittimità del recesso, sostenendo che la scelta di non usufruire più dell’immobile non integrasse un “grave motivo”, in quanto frutto di una libera valutazione imprenditoriale. In ragione di ciò, il locatore chiedeva il pagamento dei canoni maturati dopo la cessazione del rapporto.
La Cassazione ha respinto il ricorso della società locatrice, confermando la decisione della Corte d’Appello di Milano (che aveva ritenuto integrati i “gravi motivi”), ribadendo che i “gravi motivi” devono derivare da eventi sopravvenuti rispetto alla conclusione del contratto, imprevedibili ed estranei alla volontà del conduttore, oltre che idonei a rendere particolarmente gravosa la prosecuzione della locazione. La Corte ricorda che tali requisiti impediscono di trasformare il recesso previsto dall’art. 27, comma 8, della legge n. 392/1978 in un recesso libero, fondato su una semplice valutazione di convenienza economica.
L’aspetto più significativo della pronuncia riguarda la distinzione tra la causa della riorganizzazione e le decisioni adottate dall’impresa. Secondo la Cassazione, il fatto che la successiva riorganizzazione sia frutto di una scelta imprenditoriale non esclude, di per sé, la sussistenza dei gravi motivi. Occorre infatti distinguere tra l’evento oggettivo che impone il riassetto organizzativo e le misure conseguentemente adottate dall’impresa. Nel caso esaminato, la fusione societaria è stata considerata un fatto sopravvenuto e imprevedibile rispetto alla stipula del contratto, mentre la chiusura della filiale è stata ritenuta una conseguenza necessaria delle nuove esigenze organizzative determinate dall’operazione straordinaria.
La pronuncia degli Ermellini valorizza il contesto nel quale la vicenda si inserisce. La riorganizzazione non viene considerata come una scelta meramente finalizzata a ridurre i costi, ma quale risposta a trasformazioni strutturali del mercato bancario, caratterizzato negli ultimi anni da concentrazioni societarie e da un progressivo rafforzamento dei requisiti patrimoniali imposti dalla normativa europea. In questa prospettiva, la razionalizzazione della rete delle filiali rappresenta un adeguamento organizzativo imposto da fattori esterni e non una semplice decisione discrezionale dell’imprenditore.
La sentenza ribadisce, tuttavia, che il giudice di merito deve sempre verificare in concreto l’effettiva esistenza di tali circostanze. Non ogni riorganizzazione aziendale consente, infatti, il recesso anticipato, adducendo la sussistenza di gravi motivi. Restano escluse le ipotesi in cui l’impresa persegua soltanto una maggiore redditività o una diversa allocazione delle proprie risorse senza che ricorrano eventi sopravvenuti, imprevedibili e oggettivi capaci di rendere eccessivamente gravosa la prosecuzione dello specifico rapporto locatizio.
Tale decisione offre, quindi, un’importante indicazione per gli operatori del settore immobiliare: le operazioni di fusione, incorporazione o comunque comportanti riorganizzazioni aziendali, potrebbero integrare i “gravi motivi” richiesti dall’art. 27, comma 8, della legge n. 392/1978, ma soltanto qualora costituiscano la conseguenza di eventi sopravvenuti e oggettivi, che impongano un effettivo ridimensionamento o una diversa articolazione dell’organizzazione aziendale. L’esistenza di tale collegamento dovrà essere valutata caso per caso al fine di verificare la riconducibilità della fattispecie a quella dei “gravi motivi” e, quindi, la legittimità del recesso.
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A cura del Team Real Estate