La conversione in legge
Il Decreto Legge 7 maggio 2026, n. 66, recante “Disposizioni urgenti per il Piano Casa” è stato convertito in legge grazie all’approvazione della legge di conversione 2 luglio 2026, n. 116.
Di seguito, una panoramica dei principali impatti sulla disciplina urbanistica ed edilizia.
In primo luogo, sono state confermate le semplificazioni introdotte dal D.L. 66/2026 per l’attuazione del “Programma straordinario nazionale di recupero e di manutenzione del patrimonio di edilizia pubblica e di edilizia sociale”:
- la possibilità di procedere con una semplice SCIA per gli “interventi di ristrutturazione urbanistica o edilizia o di demolizione e ricostruzione” finalizzati all’attuazione del Programma, con un bonus volumetrico fino a un massimo del 20% della volumetria o della superficie lorda esistente;
- l’utilizzo del modulo procedimentale della conferenza di servizi semplificata (termine di conclusione: 30/45 giorni);
- l’applicazione delle previsioni del Testo Unico dell’Edilizia che ammettono il mutamento di destinazione d’uso delle singole unità immobiliari (con apposizione di un vincolo di destinazione almeno trentennale);
- l’applicazione della dichiarazione di pubblica utilità agli interventi di edilizia residenziale pubblica o sociale inseriti in programmi di contrasto del degrado urbanistico, edilizio, ambientale e sociale o di rigenerazione urbana (con le conseguenti agevolazioni in caso di esproprio).
In secondo luogo, sono state introdotte delle specificazioni in merito ai requisiti prescritti per i Programmi infrastrutturali di edilizia integrata (mediante realizzazione nello stesso contesto territoriale di edilizia convenzionata – quota di investimento non inferiore al 70% – e di edilizia residenziale libera non convenzionata), chiarendo che:
- i progetti possono essere presentati da veicoli societari creati appositamente (i.e. SPV), purché in possesso dei requisiti previsti;
- il “contesto territoriale” dell’intervento va inteso in senso estensivo, potendo riguardare anche più comparti o sub-ambiti urbanistici;
- devono essere assicurati, per la componente di edilizia convenzionata, spazi e servizi di prossimità, anche comuni, funzionali alla coesione sociale e al benessere della comunità residente (es.: esercizi commerciali di vicinato, attività artigianali di produzione di beni e servizi, coworking);
- si conferma la prioritaria attuazione degli interventi mediante Programmi di rigenerazione urbana, riuso di aree già urbanizzate o degradate e di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, con possibile incremento della superficie utile, senza consumo di suolo;
- si conferma la possibilità di avviare gli interventi edilizi “in parallelo” con le eventuali attività di bonifica, con possibilità di portare i relativi costi a scomputo degli oneri di urbanizzazione, previo accordo con il Comune interessato.
Il “ruolo” dell’interesse strategico nazionale
Anche il Piano Casa, come altri precedenti programmi di incentivo e sviluppo, anche recenti (cfr., tra gli altri, le previsioni per la realizzazione di Data Center – art. 8 D.L. n. 21/2026 – e per la realizzazione di programmi di investimento – art. 13 del D.L. n. 104/2023), prevede un procedimento finalizzato alla dichiarazione di “rilevante interesse strategico nazionale”, da parte del Consiglio dei Ministri, per i piani e programmi attuativi del Piano Casa.
Tale dichiarazione permette di procedere in deroga alle previsioni urbanistiche locali, riducendo tempi e costi procedimentali.
Il Piano Casa prevede però una specificazione aggiuntiva: è comunque escluso l’“utilizzo di aree precedentemente destinate ad utilizzazione diversa da quella edificatoria.”.
Il Piano Casa si conferma quindi come intervento di sviluppo a “consumo di suolo zero”.
Conclusioni
La sostenibilità è un elemento portante della riforma.
In linea con l’evoluzione della disciplina urbanistica degli ultimi decenni, il Piano Casa si concentra sul recupero del patrimonio pubblico esistente e sulla riduzione del degrado urbano, confermando il principio del divieto di consumo di suolo.
Nella ricerca della compatibilità il Legislatore si è però spinto oltre l’ambito “classico” degli interventi urbanistici (i.e.: la riduzione della cementificazione e la tutela ambientale) e si estende espressamente ad altri ambiti.
Nel dichiarato intento di valorizzare la compatibilità sociale ed economica degli investimenti, il Piano Casa richiede che i programmi prevedano un adeguato assetto degli spazi e dei servizi, per il “benessere della comunità residente” e che i prezzi siano compatibili con le disponibilità economiche dei fruitori finali.
La sfida che si presenta al Commissario straordinario e alla Cabina di monitoraggio istituiti dal Piano Casa sarà quindi contemperare la ricerca della compatibilità con la garanzia di remuneratività adeguata dell’investimento privato.
La sfida strategica per gli operatori del settore sarà quella di riuscire a sfruttare appieno i meccanismi di semplificazione procedurale previsti dal Piano Casa, strutturando i progetti in modo da non incorrere nei potenziali aggravi burocratici che potrebbero sorgere nel corso dell’iter autorizzatorio amministrativo.
