Il contesto normativo di riferimento
È in procinto di essere avviata l’analisi dello schema di disegno di legge delega per l’adozione del nuovo Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni da parte del Governo, mediante uno o più decreti legislativi di attuazione.
L’intervento normativo ha la finalità di introdurre una riforma organica, in chiave di semplificazione, razionalizzazione e riordino della disciplina in materia di edilizia e di sicurezza delle costruzioni.
Da molti anni, gli addetti ai lavori hanno rilevato l’opportunità di un intervento unificatore da parte del Legislatore, al fine di riunire in un unico corpo normativo le disposizioni statali in materia di edilizia e urbanistica e di ridurre l’aleatorietà dell’applicazione pratica della disciplina, che rende complessa la pianificazione strategica degli interventi da parte degli operatori privati.
Il c.d. Decreto Salva Casa (D.L. 69/2024) ha introdotto alcune importanti novità con riferimento allo stato legittimo dell’immobile, alla c.d. doppia conformità e alla definizione delle difformità edilizie.
Nel solco tracciato dal Salva Casa, la nuova riforma coltiva l’ambizioso progetto di risolvere le tematiche rimaste ancora irrisolte, nonostante l’età relativamente matura del Testo Unico dell’Edilizia in vigore, di cui al D.P.R. 380/2001 (che ha quasi compiuto un quarto di secolo).
Tra queste, ad esempio, la definizione degli interventi edilizi definiti dall’art. 3 del Testo Unico, che lo schema di ddl di delega vorrebbe integralmente riformulare, dopo i molteplici interventi di minuziosa cesellatura del testo che si sono succeduti in questi ultimi 20 anni.
Tre sono le linee di indirizzo generali impartite al Governo nel testo dello schema di ddl di delega:
- razionalizzare, semplificare e riordinare in un unico testo normativo tutte le disposizioni legislative vigenti in materia di edilizia e di disciplina tecnica delle costruzioni;
- curare il coordinamento della disciplina edilizia con la disciplina urbanistica e con la normativa in materia di tutela dei beni culturali e del paesaggio, sanitaria e delle altre discipline di settore con incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia;
- superare l’attuale frammentazione normativa.
La sfida nella sfida
Lo schema di ddl all’esame si prefigge di procedere non soltanto all’individuazione dei principi fondamentali della materia “governo del territorio”, soggetta alla competenza legislativa concorrente tra Stato e Regioni, secondo quanto previsto all’art. 117 c. 3 Cost., ma anche alla ricognizione dei livelli essenziali delle prestazioni che costituiranno un limite inderogabile per i singoli legislatori regionali, tra i quali:
- la sussistenza di requisiti minimi inderogabili relativi all’attestazione dello stato legittimo dell’immobile e dell’unità immobiliare;
- la correlazione tra le categorie di interventi edilizi e i titoli abilitativi che devono essere rilasciati o assentiti per la realizzazione degli interventi;
- l’individuazione degli interventi edilizi di modesta entità, ammessi in assenza di titolo edilizio;
- la chiara regolamentazione (in chiave semplificatoria) dei mutamenti di destinazione d’uso;
- i criteri inderogabili relativi alle forme di vigilanza sull’attività urbanistico-edilizia;
- l’individuazione di tipologie uniformi di violazioni edilizie e di tolleranze.
Una volta approvati i decreti legislativi delegati, potremo valutare anche l’eventuale impatto a cascata sulle previsioni urbanistiche pianificatorie, previste nei diversi livelli territoriali (comune, provincia/città metropolitana, regione).
Conclusioni
Monitoriamo con interesse il procedimento legislativo che, a valle della recente bollinatura, vedrà a breve il suo avvio parlamentare.
Come tutte le riforme codicistiche, si dovrà attendere la formulazione dei decreti delegati per comprendere l’effettiva portata pratica di quello che, almeno sulla carta, si configura come un cambio di passo significativo nel settore, quantomeno per l’approccio unitario e razionalizzatore dichiarato dal testo dello schema di ddl di delega, in un ambito ormai da anni soggetto a riforme lampo, dettate da emergenze contingenti, con interventi normativi frammentari e disorganici.
